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【轉載】今年樓市近600次調控: “穩定”成2022年主基調

來源:證券時報網瀏覽次數:98 日期:2021-12-28 18:40

2021年已經進入歲尾。對于房地產市場而言,“房企變局”“密集調控”“政策底顯現”等是這一年的關鍵詞。

  這一年,房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實行,房地產行業也迎來了重大的變化――過去行業的高杠桿、高周轉、高回報的模式已經不在。

  這一年,伴隨著全國調控政策的密集出臺,房地產行業銷售也呈現“前高后低”的態勢。據中原地產研究中心統計,11月全國房地產調控政策次數繼續高位,單月高達56次房地產調控,年內累計房地產調控次數高達586次。

  展望未來,多位業內人士在接受證券時報記者采訪時表示,“穩定”是明年樓市的主基調,年末各種調控政策的指向就是穩定樓市,這也代表了政策見底。另一方面,政策有望將圍繞“三穩”任務,因城施策、供需兩端發力;同時,適度加快長租房市場發展,推進保障房建設。

  政策底顯現

  2021年年初,涉及房企融資、拿地的政策接連出臺,其中包括備受市場關注的“三條紅線”監管新政。

  實際上,早在去年8月20日,住建部、人民銀行等就明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則將在當年9月1日進行試點,也就是業內稱之為的房企融資“三道紅線”政策,該政策從今年初開始正式實行。

  三條紅線政策實施以來,房企普遍加速了降低有息負債的進程,尤其是龍頭房企。

  據海通證券統計,2021年上半年,部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底,除綠地控股、首開股份、華發股份、金融街、光明地產、魯商?業以外,其統計的部分龍頭A股上市公司三道紅線(剔除預收賬款的資產負債率小于70%;凈負債率小于100%;現金短債比大于1)全部達標。

  進入2月,一份自然資源部發布的住宅用地分類調控文件流出,文件要求重點城市住宅用地實現“兩集中”:集中發布出讓公告,且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動。其中,重點城市包括4個一線城市,18個二線城市。

  集中供地政策改變了房企的拿地節奏,也被業內視為2021年房地產最大市場變化之一。

  “2021年,土地市場在上半年高位運行后,下半年整體土地市場開始出現了明顯的下調跡象,隨著房地產市場成交降溫,房企資金鏈壓力越來越大,拿地房企積極性越來越低?!敝性禺a首席分析師張大偉對證券時報記者表示,集中供地改變了房企原有的開發節奏。隨著房地產市場的變化而冷熱不均,2022年集中供地政策有望繼續調整。

  中原地產研究中心數據也顯示,截止11月,2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4.05萬億,同比2020年同期出現了下調,下調幅度為7.4%,從土地市場數據看,熱度持續降低已經成為了趨勢,特別是2021年下半年來,土地市場持續低迷。

  此后,各類限價、限售、限購等政策密集出臺,地產行業調控加碼信號不斷被釋放。根據中原地產研究中心統計,2021年1~8月累計房地產調控次數超過400次,刷新了歷史紀錄。


值得注意的是,9月以來,房地產政策開始逐漸轉暖成為業內共識。

  9月底,央行在第三季度例會上提出要維護房地產市場的健康發展,10月,哈爾濱等部分城市出臺了相關政策,穩定房地產市場。12月,高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,并首次提出要促進房地產業的“良性循環”。

  在張大偉看來,樓市防止下調過快有望成為未來的政策趨勢,“穩定”是明年樓市最確定的關鍵詞?!敖鼉赡陙?,樓市調控越發嚴格。一邊是對熱點城市的新房、二手房的限價令,另一邊是全國多個城市新房的限跌令,房價大漲會放大金融風險,而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定,也會波及金融系統。年末各種調控開始穩定樓市,全國超過20個城市開購房補貼,都代表了政策的見底?!?

  光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示,房地產調控穩字當頭,各地因城施策,落實“三穩”任務?!安荒茏尫績r非理性上漲,房企無序加杠桿,同時,也不能讓房地產過冷,房地產市場過熱與過冷都是有害的?!闭雇磥?,政策仍將圍繞“三穩”任務,因城施策、供需兩端發力,根據區域具體房地產市場供需情況,對調控政策一定預調微調;同時,適度加快長租房市場發展,推進保障房建設。

  “預計在‘房住不炒’的大基調下,短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大,地方將響應中央要求因城施策,對地產相關鏈條不順暢的問題采取針對性舉措,加快落地扶持類政策,除加大購房補貼外,降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調預期?!敝兄秆芯吭褐笖凳聵I部研究副總監陳文靜告訴記者。

  風險事件有望減少

  在今年房企融資環境持續趨緊的大背景下,不少知名民營房企在下半年出現債務違約現象或苗頭。

  2021年7月,藍光發展發布部分債務未能如期償還的公告;8月,陽光100也表示未能支付到期的可轉換債券。9月,恒大集團理財停止兌付的消息傳出,這一事件引發了恒大自身的流動性危機,也在一定程度上預示了后續其他房企可能出現債務風險。

  10月以來,包括花樣年、當代置業、新力控股等出現美元債務兌付困難的情況,這也導致地產美元債大幅下跌。

  中原地產研究中心統計,進入10月以來,已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多只地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。其中,2021年到期的債券受到的沖擊最大,其次是2022年到期債券,2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

  “背后核心原因還是房地產調控,特別是三條紅線抑制了房企融資渠道,而銷售收緊又導致企業回款困難,開發貸、按揭貸款雙收緊,使得房企還債能力銳減?!睆埓髠ジ嬖V記者。

  值得注意的是,不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救,房企風險事件有望減少成為業內共識。

  中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示,隨著行業對流動性風險的重視,部分處在危險邊緣的房企開始積極采取措施,通過變賣資產、股東借款、增發配股等方式補充資金,對緩解短期債務壓力起到了積極作用?!爱斍叭谫Y相關政策基本見底,保障正常融資、政策糾偏成為監管的主要方向,房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看,未來房企的風險事件會逐步減少?!?

房企積極謀變

  值得注意的是,今年的房地產市場銷售情況呈現出“前高后低”的走勢也被業內高度關注。

  據國家統計局12月15日最新發布的數據顯示,2021年1~11月,商品房銷售面積為15.8億平方米,同比增長4.8%,比2019年1~11月份增長6.2%,兩年平均增長3.1%;銷售額方面:2021年1~11月,商品房銷售額為16.2萬億元,同比增長8.5%,比2019年1~11月份增長16.3%,兩年平均增長7.8%。

  不過,就單月來看,房地產市場銷售情況已經連續多個月處于下降態勢。

  中指研究院的數據顯示,11月,市場仍處于調整階段,疊加去年同期高基數影響,全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%,連續4個月保持兩位數下降,但受信貸環境邊際改善等因素影響,降幅較上月分別收窄7.7和6.3個百分點。

  “受前期調控發力和銀行按揭額度緊張等因素影響,下半年房地產市場調整壓力增加,市場整體降溫,個別房企出現違約事件,購房者觀望情緒上升,進一步拖累市場活躍度下降,房企銷售面積和銷售額均出現下滑?!?

  在陳文靜看來,上半年房企加大營銷力度,銷售面積達歷史同期最高水平,整體表現超預期。三季度市場明顯降溫,商品房銷售面積同比轉降。

  從短期市場趨勢看,房企銷售下滑,短期償債壓力加大成為共識,在此背景下,不少房企們選擇開源節流。

  以萬科為例,11月17日,萬科在內部倡議,提出要轉變黃金時代的慣性思維方式,將經營理念貫穿始終,對不產生價值的動作和開支做減法,花小錢辦大事等工作要求。

  張大偉認為,除了開源節流,保持流動性,安心賺小錢,房地產商更要轉變思路,著眼于打磨產品品質?!敖酉聛硎欠科蟠笙磁频臅r刻,誰的品質更好,就更能吸引用戶,在收縮的房地產市場中分一杯羹。認清形勢,加速轉變,才能有機會熬過行業冬天,贏得下半場競爭的門票?!?

  另一方面,房企的轉型也在今年常被提及,不過業內提示要謀定而后動。劉水認為,房地產行業整體的利潤率持續下行,在這樣的背景下,房企切忌盲目,畢竟跨領域是有門檻和資金投入的,不能為了轉型而轉型,所以企業應根據自身實際情況和發展需要謹慎調整發展戰略。 



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